למה תקופת ההעברה היא הרגע הרגיש ביותר בבניין המשותף
העברת מערכת סולארית ממקום למקום נשמעת כמו עבודה טכנית פשוטה. בפועל זה הרגע שבו ועד הבית מקבל את הכי הרבה טלפונים. ברגע שהקולטים והדודים יורדים מהגג, כל דירה בבניין מרגישה את זה באותו בוקר. לכן פירוק והרכבת מערכת סולארית חייבת להיות מתוכננת סביב שאלה אחת: מה הדיירים עושים בזמן הביניים.
הסיטואציות שמובילות להעברה מגוונות. שיפוץ גג יסודי שמחייב פינוי מלא של השטח, עבודות איטום, תוספת קומה במסגרת תמ״א, מעבר של דוד פרטי מדירה לדירה, או פירוק זמני לפני התקנת מעלית שדורשת מקום בחדר המדרגות ובגג. בכל אחד מהמקרים האלה המערכת יורדת, מאוחסנת, ואז עולה בחזרה. בין שני הרגעים האלה יש חלון שבו אין חימום סולארי.
ועדים רבים מגלים את הבעיה מאוחר מדי. הם מאשרים את העבודה, קובעים תאריך עם הקבלן, ורק ביום הפירוק מבינים שאין תשובה לשאלה של הדיירת בקומה הרביעית שצריכה לרחוץ שני ילדים בערב. מנקודה הזו הפתרונות שנשארים הם יקרים ומאולתרים. אנחנו רואים את זה בשטח כל חורף וכל קיץ.
הגישה הנכונה הפוכה. הפתרון הזמני נבנה לפני שקובעים תאריך פירוק, לא אחריו. הוא נכנס לכתב הכמויות, מקבל תקציב, ומוצג לדיירים באסיפה יחד עם לוח הזמנים. כך במקום להתנצל אתם מודיעים מראש מה יקרה בכל יום. כמומחי מערכות מים סולאריות לבניינים משותפים אנחנו מתחילים כל תיק העברה מהצד הזה: קודם רצף אספקת המים החמים לדיירים, אחר כך העבודה על הגג.
מה בעצם קורה למים החמים ברגע שהמערכת יורדת מהגג
כדי לבחור פתרון זמני נכון צריך להבין מה מפסיק לעבוד. במערכת מרכזית בבניין משותף יש שלושה רכיבים שמייצרים את חוויית המים החמים: הקולטים שסופגים את הקרינה, הדוד או מיכל האגירה שמחזיק את החום, ומשאבת הסחרור שדוחפת מים חמים לצנרת הדירות. פירוק מוציא את שלושתם מהמשחק בבת אחת.
ההשפעה גדולה ממה שנראה. בישראל מערכת סולארית מספקת כ-70% עד 80% מצריכת המים החמים השנתית. כלומר ברוב ימות השנה כמעט כל טיפת מים חמים בבניין מגיעה מהגג. הגוף החשמלי בדוד הוא גיבוי לימים אפורים, לא מנוע ראשי. כשמפרקים את המערכת, הגיבוי הזה נשאר לבד מול מאה אחוז מהביקוש, ובחלק מהבניינים הוא בכלל לא מחובר יותר.
יש גם השפעה שקטה יותר על הצנרת. במערכת מרכזית שעובדת, לולאת הסחרור שומרת את הצנרת חמה ומונעת מדיירים בקצה הקו לחכות דקות לקבלת מים חמים. כשהמשאבה מושבתת לשבועיים, אתם מרוויחים שתי בעיות נוספות: זמן המתנה ארוך בברז, ומים עומדים בקטעי צנרת. אחרי חיבור מחדש כדאי לשטוף את הקווים לפני שמכריזים על סיום העבודה.
נקודה שוועדים מפספסים היא ההבדל בין דוד עם גוף חשמלי תקין לדוד שהגוף שלו נשרף מזמן ואף אחד לא שם לב. במערכת סולארית שעובדת טוב הגוף החשמלי מופעל אולי עשרים יום בשנה, ולכן תקלה בו יכולה לשבת שם חודשים בלי שאף אחד ירגיש. ביום הפירוק היא מתגלה בדיוק כשהיא הכי מפריעה. בדיקה של הגוף, של התרמוסטט ושל המפסק בכל דוד בבניין נכנסת אצלנו לסקר המקדים, כי היא הופכת לפעמים פרויקט של דוד זמני מרכזי לפרויקט של החלפת שני גופי חימום בעלות זניחה.
גם מצב האבנית משנה. דוד שהצטבר בו משקע לאורך שנים מחמם לאט יותר וצורך יותר חשמל, ובתקופת ההעברה הוא לפתע נדרש לעבוד מלוא הזמן. אם הסקר מגלה שכבת אבנית משמעותית, ניקוי לפני הפירוק משפר את התפקוד הזמני ומאריך את חיי הדוד גם אחרי שהמערכת חוזרת.
ויש גם את הצד הכספי. חימום מלא בחשמל לאורך שבועיים מייצר קפיצה בחשבון שהדיירים ירגישו בדיוק חודשיים אחרי שהעבודה נגמרה, כשכולם כבר שכחו למה. ועד שמסביר את זה מראש חוסך לעצמו אסיפה שלמה של הסברים. ההסבר הזה גם עוזר לדיירים להבין מה בדיוק הם מקבלים חזרה כשהמערכת עולה לגג.
ארבע אפשרויות לפתרון זמני, ומתי כל אחת מתאימה
אין פתרון אחד שמתאים לכל בניין. הבחירה תלויה באורך הניתוק, בתקציב, בסוג המערכת ובשאלה אם הפירוק הוא של מערכת מרכזית או של דודים פרטיים. אלו האפשרויות שאנחנו מציעים בפועל.
| פתרון זמני | מתאים כאשר | זמן הקמה | מה לשים לב |
| הפעלת הגוף החשמלי בדודים הקיימים | הדודים נשארים במקומם ורק הקולטים יורדים | שעות | עלייה בחשבון החשמל, צריך לבדוק שהתרמוסטט והמפסק תקינים |
| דוד חשמל זמני מרכזי בחיבור מהיר | גם הדודים יורדים, והניתוק ארוך משבוע | יום עבודה | דורש מקום, נקודת חשמל בהספק מתאים והגנת חשמל תקנית |
| משאבת חום זמנית | הניתוק ארוך מחודש או שיש כוונה לשדרג בהמשך | יום עד יומיים | ההשקעה גבוהה יותר, אבל צריכת החשמל נמוכה משמעותית |
| מחמם מים בגז לקבוצת דירות | יש תשתית גז בבניין ואין הספק חשמלי פנוי | יום עבודה | חייב אישור וביצוע של טכנאי גז מוסמך, איוורור נכון |
האפשרות הראשונה היא הזולה והמהירה, והיא מכסה חלק ניכר מהמקרים. אם הפירוק נוגע רק לקולטים ולצנרת הגג, הדודים בבניין נשארים כלי אגירה תקין לחלוטין ואפשר לחמם אותם בחשמל עד שהמערכת חוזרת. זו הסיבה שאנחנו תמיד בודקים אם אפשר לתכנן את העבודה כך שהדודים לא יורדים.
המשאבה הזמנית שווה בדיקה כשמדובר בפרויקט ארוך. משאבת חום בתקן ENERGY STAR צורכת עד 70% פחות חשמל מדוד חשמל רגיל, ולכן בפרויקט של שלושה חודשים ההפרש בחשבונות מקזז חלק מעלות ההשכרה או הרכישה. בבניינים שתכננו בכל מקרה לשדרג את מערכת החימום, זו הזדמנות להקדים את הרכישה ולהשתמש בציוד גם בהמשך.
האפשרות של מחמם גז נכונה בעיקר לבניינים שיש בהם תשתית גז מרכזית קיימת ולוח חשמל שכבר עמוס. היתרון שלה הוא אספקה מיידית בלי תלות באגירה, והחיסרון הוא שהיא מחייבת עבודה של טכנאי גז מוסמך, אישור בכתב ותכנון איוורור. אנחנו לא ממליצים עליה כברירת מחדל, אלא רק כשאין הספק חשמלי פנוי ואין זמן להגדיל את התשתית.
מה שלא נכנס לטבלה הוא הפתרונות שאנחנו מבקשים לא לעשות. מקלחות ניידות בחצר, מכשירי חימום ביתיים בתוך הדירות או הארכה של כבלים מלוח הבניין לדירות בודדות יוצרים סיכון חשמלי ואי שוויון בין דיירים. בניין שנאלץ להגיע לשם כנראה קפץ על שלב התכנון. אם קיבלתם הצעה שכוללת אילתור כזה, זה סימן לבקש הצעה שנייה.
לוח זמנים שמצמצם את חלון הניתוק לפחות מ-24 שעות
הפתרון הזמני הטוב ביותר הוא זה שכמעט לא צריך אותו. ברוב ההעברות אפשר לצמצם את זמן חוסר המים החמים לחלון קצר מאוד, אם מתכננים את הרצף נכון ולא מפרקים לפני שהחלופה עומדת. כך אנחנו בונים את הלוח: בהקשר זה כדאי לקרוא גם את ההסבר שלנו על ביטוח ואחריות בהעברת מערכת סולארית.
- שבועיים לפני: סקר תשתית על הגג ובחדר המכונות. מה בדיוק יורד, מה נשאר, מה מצבו של כל רכיב, ואיפה עוברת הצנרת. מהסקר יוצא כתב כמויות מדויק.
- עשרה ימים לפני: הזמנת הציוד הזמני והכנת נקודת החשמל או הגז. זה הסעיף שהכי הרבה פעמים מתעכב, ולכן הוא נכנס ראשון ליומן.
- שלושה ימים לפני: הודעה לדיירים בכתב ובקבוצת הוואטסאפ של הבניין, עם תאריך, שעות ומספר טלפון לפניות. ההודעה מסבירה מה יעבוד ומה לא.
- יום הפירוק, בוקר: חימום מקסימלי של כל מיכלי האגירה בבניין לפני תחילת העבודה. מיכל מלא במים חמים מספיק לדירה למשך יום שלם של שימוש רגיל.
- יום הפירוק, אחר הצהריים: פירוק, סגירת שסתומים, חיבור הפתרון הזמני והרצה שלו. הבדיקה נעשית מברז בדירה בקומה העליונה ובקומה התחתונה, לא רק בחדר המכונות.
- למחרת: סבב אימות. עוברים על שלוש עד ארבע דירות מקצות שונים של הבניין ובודקים טמפרטורה בפועל וזמן המתנה לברז.
הסעיף הרביעי הוא הטריק הכי מוערך פחות בכל התהליך. אגירה חמה מלאה קונה לכם יום שלם של שקט. אם הפירוק מתחיל בשעה 13:00 והחיבור הזמני מסתיים באותו יום, רוב הדיירים בכלל לא יחוו הפסקה. זה בדיוק ההבדל בין העברה שאף אחד לא זוכר לבין משבר מים חמים בבניין שמגיע לאסיפת דיירים סוערת.
שווה גם לתכנן את התאריך לפי עונה. בקיץ מיכל אגירה שומר על חום זמן רב יותר והדיירים סובלניים יותר למקלחת פושרת. בינואר אותו ניתוק מרגיש פי כמה גרוע. אם יש גמישות בלוח הזמנים של השיפוץ, חודשי המעבר הם החלון הנוח.
מה על ועד הבית לוודא מול הקבלן לפני יום הפירוק
הרבה מהתקלות בתקופת ההעברה לא נובעות מהציוד אלא מפערים בהגדרת העבודה. קבלן השיפוץ מניח שהאינסטלטור מטפל במים החמים, האינסטלטור מניח שזה באחריות מי שפירק את הקולטים, והדיירים נשארים באמצע. רשימת הבדיקה הזו סוגרת את הפערים:
- מי אחראי על הפתרון הזמני בשם ומספר טלפון. לא חברה, אדם. מישהו שעונה גם ביום שישי בערב.
- איפה יאוחסן הציוד שיורד מהגג. קולטים שמונחים בחצר בלי כיסוי חוזרים למעלה שרוטים ופגומים. אחסון מוצל ומכוסה נכנס לחוזה.
- תיעוד מצב לפני. תמונות של כל רכיב, של החיבורים ושל מצב הצנרת. זה מה שמונע ויכוח על נזק שהיה או לא היה לפני הפירוק.
- הספק חשמלי פנוי בלוח. דוד זמני או משאבה זמנית דורשים נקודה תקנית עם מפסק פחת. בדיקה של חשמלאי לפני, לא ביום ההתקנה.
- מה קורה אם העבודה מתארכת. סעיף בחוזה שקובע מי משלם על הארכת הפתרון הזמני מעל התקופה המתוכננת.
- מי מודיע לדיירים. ועד או קבלן, ובאיזה אמצעי. הודעה שלא הגיעה שווה להודעה שלא נשלחה.
- איך מטפלים בדירות עם צורך מיוחד. משפחות עם תינוקות, קשישים או מטופלים בבית מקבלים עדיפות ולפעמים פתרון נקודתי.
שווה להעביר את הרשימה גם לדיירים עצמם, כדי שידעו למי לפנות ומתי. דייר שיש לו צ׳ק ליסט לדייר שאין לו מים חמים בודק את הברז והמפסק בעצמו לפני שהוא מרים טלפון, וזה מפחית חצי מהקריאות. מי שמחפש פתרונות מים חמים לבניין משותף לתקופת ביניים כזו יגלה שהעבודה האמיתית היא ארגונית לא פחות מטכנית.
שלושה בניינים, שלושה פתרונות שונים
נוח לדבר על עקרונות, אבל ההחלטה נעשית מול בניין ספציפי. שלוש דוגמאות אופייניות שמראות איך אותו נושא מקבל שלוש תשובות.
בניין בן 12 דירות, איטום גג לשבוע. הקולטים והצנרת יורדים, הדודים בחדר המכונות נשארים. הפתרון: הפעלת הגופים החשמליים בלבד, עם המשך פעולה רגילה של משאבת הסחרור. הדיירים מקבלים מים חמים כרגיל וההבדל היחיד הוא בחשבון החשמל של אותו חודש. ועד הבית שקל לגלגל את ההפרש לתקציב הפרויקט במקום לדמי הוועד השוטפים, וזה מנע ויכוחים.
בניין בן 24 דירות בתמ״א 38, פירוק לשלושה חודשים. כאן הגג מתפנה לחלוטין וגם חדר המכונות מוזז. הפתרון: משאבת חום זמנית עם מיכל אגירה, שנשארה בבניין גם אחרי סיום העבודה כרכיב גיבוי קבוע. הדיירים לא הרגישו ירידה באיכות המים החמים, והבניין יצא מהפרויקט עם תשתית טובה יותר ממה שנכנס. אפשר לקרוא עוד על העברת מערכת סולארית בפינוי בינוי ועל הדגשים המיוחדים בפרויקטים כאלה.
בניין בן 8 דירות עם דודי שמש פרטיים, העברה של יומיים. כל דירה עם מערכת נפרדת על הגג. הפתרון: פירוק במקבצים של שתי דירות ביום, כך שאף דייר לא נשאר בלי מים חמים יותר מיום אחד. בלי ציוד זמני בכלל, רק ניהול חכם של הרצף. זו הדוגמה הטובה ביותר לכך שתכנון טוב חוסך תקציב.
המשותף לשלושת המקרים הוא שהתשובה נגזרה מהסקר, לא מהנחות. אותו בניין עם דודים שנשארים ואותו בניין עם דודים שיורדים הם שני פרויקטים שונים לגמרי, גם אם השיפוץ על הגג נראה זהה מלמעלה.
עלויות, אחריות ומה קורה כשהמערכת חוזרת לגג
הפתרון הזמני הוא סעיף תקציבי לכל דבר, וכדאי שיופיע בהצעת המחיר בנפרד. בקשו פירוט של שלושה מרכיבים: עלות ההתקנה של הציוד הזמני, עלות ההסרה שלו בסוף, והערכה של תוספת החשמל לאורך התקופה. הצעה שמכניסה את הכל לשורה אחת מקשה עליכם להשוות בין ספקים, וכל המחירים כמובן לפני מע״מ או אחריו, לא באמצע.
שאלה שחוזרת בכל אסיפה היא אם בכלל שווה להחזיר את המערכת הישנה לגג. התשובה תלויה בגיל שלה. תוחלת החיים הממוצעת של מערכת מים סולארית מתוחזקת היא 10 עד 15 שנים. מערכת שכבר בת 13 שנה מגיעה לגג החדש עם שנתיים אחרונות באיכות ירודה, ואז שילמתם על פירוק והרכבה של ציוד שיצטרך החלפה מיד. במצב כזה עדיף לנצל את הפירוק להחלפה מלאה ולחסוך את עלות ההרכבה של הישן.
שווה גם לסגור את נושא האחריות בכתב לפני שמתחילים. פירוק והרכבה בידי גורם לא מקצועי עלול לבטל אחריות של יצרן על קולטים או על מיכל. ההרכבה החדשה צריכה לכלול בדיקת לחצים, בדיקת אטימות בכל חיבור, כיוון זוויות הקולטים ובדיקה של משאבת הסחרור. מערכת שהורכבה בחיפזון מתחילה לטפטף שבועיים אחרי שהפיגומים ירדו, וזה בדיוק הזמן שבו קשה להחזיר את הקבלן לשטח.
אחרי החיבור מחדש עשו סבב מסודר: מדידת טמפרטורה בקומה העליונה והתחתונה, בדיקת זמן המתנה בברז המרוחק ביותר, ומעקב של שבועיים על חשבון החשמל כדי לראות שהגוף החשמלי חזר לתפקיד גיבוי בלבד. אם הצריכה נשארת גבוהה, סימן שמשהו בחזרה לפעילות לא הושלם. דיירים ששואלים למה אין מים חמים שבועיים אחרי סיום העבודה מצביעים על תקלת הרכבה, לא על תקלה מקרית.
אם הבניין שלכם לפני שיפוץ גג, תוספת קומה או כל עבודה שדורשת פינוי המערכת, דברו איתנו לפני שנקבע תאריך פירוק. אנחנו בונים את רצף אספקת המים החמים לדיירים יחד עם לוח הזמנים של הקבלן, כך שהבניין עובר את התקופה בלי הפסקה מורגשת ובלי הפתעות בתקציב. שירות העברת מערכת סולארית כולל את הסקר, את הפתרון הזמני, את האחסון ואת ההרכבה מחדש תחת אחריות אחת.
